El professor d’economia de la Universitat Pompeu Fabra José García-Montalvo ha estudiat l’evolució dels preus de l’habitatge, sobretot a Espanya. Membre de l’Institut Valencià d’Investigacions Econòmiques ( IVIE ), García-Montalvo col·labora regularment en la premsa.

Com a responsable de la política monetària, el Banc Central Europeu ( BCE ) és el culpable de l’augment de preus de l’habitatge de la zona euro ?

L’objectiu del BCE és vetllar per l’estabilitat de preus en el conjunt de la zona euro; una tasca complicada, si tenim en compte que existeixen 12 països amb situacions económiques diferents. Des de Frankfurt, es decideix el tipus d’interès que els europeus paguen per les seves hipoteques. Amb l’adopció de la moneda única, el BCE va aplicar un tipus d’interès baix que havia d’estimular la inversió i rellançar les economies desaccelerades de França i Alemanya.

Però aquesta política no convenia a economies com l’espanyola, que creixia a bon ritme. A Espanya, la política de Frankfurt va provocar que els tipus d’interès passessin del 14% als anys 1990 al 2 % al 2005.

Quins efectes ha tingut aquest descens

Això va engrescar moltes famílies a consumir i endeutar-se, moltes vegades per sobre de les seves capacitats i durant un període que pot arribar als 50 anys. Els preus dels habitatges i la inflació es van disparar. En un país amb 44 milions de persones com Espanya el 2006 s’iniciaran 800.000 habitatges nous, més que al Regne Unit, França i Alemanya juntes. Un país de la mida dels Estats Units n’inicia un milió i mig per any.

Aquest ritme de construcció elevat és positiu o negatiu?

Els baixos tipus d’interès també van atreure els especuladors, que aprofitant uns costos d’endeutament molt baixos, van fer fortuna en el mercat immobiliari espanyol. Si l’augment de preus es deu només a l’especulació, el fenomen rep el nom de “bombolla immobiliària”. Aleshores el període de bonança és només temporal i il·lusori, ja que la bombolla tard o d’hora es punxarà, com ja va passar al Regne Unit i a Hong Kong als anys vuitanta, provocant una caiguda d’un 30% dels preus de l’habitatge. En aquests casos, la gent pot arribar a deure d’hipoteca més que el valor de mercat del seu habitatge. Pecisament, l’últim informe del Fons Monetari Internacional alerta sobre un possible refredament dels mercats immobiliaris: la gent se sent més pobra, es redueix el consum, i els habitatges triguen més a vendre’s.

I als altres països?

El boom immobiliari ha estat molt sincronitzat en diversos països europeus com per exemple Irlanda, Espanya i Holanda. Durant els primers anys, el BCE va aplicar una política monetària que afavoria clarament els països amb problemes de baix creixement com Alemanya i França.

Aleshores quin és el marge de maniobra per als Estats?

La política fiscal encara és competència dels governs, que a través dels impostos i els incentius han de procurar suplir la restricció que suposa tenir una política monetària comuna per 12 països amb situacions econòmiques tan diferents. Prenent el cas espanyol, per frenar l’augment de preus de l’habitatge hauria convingut potenciar el lloguer (només el 9% de l’habitatge espanyols són de lloguer) i eliminar les desgravacions fiscals que encara existeixen per la compra d’habitatge; una mesura antielectoral que cap govern no s’ha atrevit a impulsar.

Què me’n diu de l’Europa de l’est?

Els inversors internacionals estan marxant d’Espanya atrets per mercats més atractius com l’est d’Europa, el sud-est asiàtic o la Xina. Països com Croàcia estan seguint el mateix patró de recuperació econòmica que Espanya: a base de l’explotació urbanística de la costa.

A banda dels tipus d’interès, quins altres factors fan pujar els preus de l’habitatge?

Els preus també pugen si hi ha un augment demogràfic, que avui en dia només es podria produir a causa de la immigració. Però si tenim en compte el creixement vegetatiu gairebé nul de països com França, que encara té un creixement ràpid del preu de l’habitatge, veiem que no és a causa d’un augment de la població que els preus pugen. També hi influeixen els costos de la construcció, però aquests s’han mantingut estables en els últims anys. Finalment, podem parlar d’una situació generalitzada d’augment de preus, que ha afectat tant els països de dins com de fora de la zona euro a causa del descens dels tipus d’interès.

Comprar-se un pis és sempre la millor inversió?

Existeix la creença popular que assegura l’habitatge és una inversió segura i que el valor dels pisos seguirà pujant sempre. Però cal recordar que els tipus d’interès poden tornar a pujar i que el preu de l’habitatge igual com puja pot baixar, com va passar a Hong Kong, on des de 1997 els preus han caigut un 66%.