García-Montalvo: El BCE no puede aplicar una política a gusto de todos

Artículo publicado el 25 de Septiembre de 2006
Artículo publicado el 25 de Septiembre de 2006
El economista José García-Montalvo considera que aunque el Banco Central Europeo ha mantenido unos tipos de interés bajos, los gobiernos deberían aplicar una política económica que controle el precio de la vivienda.

José García-Montalvo, profesor de economía de la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona, ha estudiado la evolución del precio de la vivienda, sobre todo en España. Miembro del Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas, García-Montalvo colabora regularmente con la prensa.

Como responsable de la política monetaria, ¿el Banco Central Europeo (BCE) es el culpable del aumento de precios de la vivienda en la zona euro?

El objetivo del BCE es la estabilidad de precios en el conjunto de la zona euro; una tarea complicada si tenemos en cuenta que existen 12 países con situaciones económicas diferentes. Desde Frankfurt, se decide el tipo de interés que los europeos pagan por sus hipotecas. Con la entrada en vigor del euro, el BCE aplicó un tipo de interés bajo que tenía que estimular la inversión y relanzar las economías desaceleradas de Francia y Alemania. Pero esta política no convenía a economías como la española, que crecía a buen ritmo. En España, la política de Frankfurt hizo que los tipos de interés pasaran del 14% en los años noventa al 2% en 2005.

¿Qué consecuencias tuvo este descenso en el mercado inmobiliario?

Muchas familias se animaron a consumir y endeudarse, a menudo por encima de sus posibilidades y durante un período que puede llegar hasta los 50 años. El precio de la vivienda y la inflación se dispararon. En un país con 44 millones de personas como España se iniciaron en 2006 800.000 nuevas viviendas, más que en el Reino Unido, Francia y Alemania juntas. En un país de la talla de los Estados Unidos se inician un millón y medio de viviendas al año.

¿Este ritmo de construcción elevado es positivo o negativo?

Los tipos de interés bajos también atrajeron a los especuladores que, aprovechando unos costes de endeudamiento muy bajos, hicieron fortuna en el mercado inmobiliario español. Si el aumento de precios se debe sólo a la especulación, hablamos de “burbuja inmobiliaria”. En estos casos, la bonanza es sólo temporal e ilusoria, ya que la burbuja tarde o temprano se pinchará, como ya pasó en el Reino Unido y Hong Kong, provocando una caída de un 30% del valor de la vivienda. En estas situaciones, la gente puede deber de hipoteca más que el valor de mercado de su vivienda. Por ello, el último informe del Fondo Monetario Internacional alerta de un posible enfriamiento de los mercados inmobiliarios: la gente se siente más pobre, se reduce el consumo y los pisos tardan más en venderse.

¿Y en los otros países europeos?

El boom inmobiliario ha estado muy sincronizado en varios países europeos como por ejemplo Irlanda, España y Holanda. Durante los primeros años, el BCE aplicó una política monetaria que favorecía claramente a los países con problemas de bajo crecimiento como Alemania y Francia.

¿Entonces cual es el margen de maniobra de los Estados miembro?

La política fiscal todavía es competencia de los gobiernos que, a través de impuestos e incentivos, tienen que suplir la restricción que supone tener una política monetaria común para 12 países con situaciones económicas tan dispares. Si tomamos el ejemplo español, para frenar el aumento del precio de la vivienda, convendría potenciar el alquiler (sólo el 9% de las viviendas españolas son de alquiler) y eliminar las desgravaciones fiscales que todavía existen por la compra de una vivienda, una medida antielectoral que ningún gobierno se ha atrevido a impulsar hasta ahora.

¿Qué me dice de la Europa del este?

Los inversores internacionales se están marchando de España hacia mercados más atractivos como el este europeo, el sureste asiático o China. Países como Croacia están siguiendo la misma senda de crecimiento económico que España: a base de la explotación urbanística de la costa.

A parte del tipo de interés, ¿qué otros factores hacen subir el precio de la vivienda?

Los precios también suben en caso de un aumento demográfico que hoy en día sólo se podría producir a causa de la inmigración. Pero si tenemos en cuenta el crecimiento vegetativo casi nulo de países como Francia, que aún así tiene un crecimiento rápido del precio de la vivienda, vemos que no es a causa de un aumento de población que los precios suben. También influyen los costes de construcción, pero estos se han mantenido estables en los últimos años. Por último, podemos hablar de una situación coyuntural, de un aumento generalizado de precios que ha afectado tanto los países de dentro como de fuera de la zona euro, a causa de la bajada de los tipos de interés.

¿Comprarse un piso es siempre la mejor inversión?

Existe la creencia popular de que la vivienda es una inversión segura y que el valor de los pisos seguirá aumentando siempre. Pero recordemos que los tipos de interés pueden volver a subir y que el precio de la vivienda igual como sube puede bajar, como en Hong Kong, donde desde 1997 los precios han caído un 66%.