¿Hipotecamos nuestra casa o hipotecamos nuestra vida?

Artículo publicado el 25 de Abril de 2013
Artículo publicado el 25 de Abril de 2013
Foto: Antonio Marín Segovia // Flickr El debate sobre el sistema hipotecario español lleva mucho tiempo en la calle. Y no es sólo una expresión metafórica como lo demuestran las continuas protestas y la iniciativa legislativa popular. Es una de tantas cosas que actualmente se encuentran en crisis.

En España el procedimiento de ejecución hipotecaria (aquél del que se vale la entidad financiera para reclamar judicialmente la deuda y que finaliza con el desahucio) es especialmente agresivo y las posibilidades de oposición del deudor están reducidas a cambio de una serie de formalidades que el banco debe observar. Si tratamos de resumir: el banco requiere el pago al deudor y si éste no paga, se pone en marcha el mecanismo judicial que lleva a la subasta de la vivienda, su adjudicación al mejor postor y al desahucio. El objetivo sería que subastada la vivienda la deuda pudiera saldarse, sin embargo, no es esto lo que suele ocurrir. Ahí es donde falla el sistema.

Todos recordaremos la reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que fue recibida como agua de mayo y generó un considerable revuelo por las esperanzas creadas. Sin embargo, la sentencia no altera realmente el procedimiento de ejecución hipotecaria aunque sí haya resultado un varapalo y colabore a reforzar el convencimiento generalizado de la necesidad de reformar el sistema vigente.

Lo que sí establece la sentencia es la necesidad de que se paralice el procedimiento que desemboca en el desahucio cuando en otro proceso se está dilucidando sobre la nulidad o no de determinadas cláusulas de la escritura de hipoteca por abusivas. Sin embargo, no declara ilegal el procedimiento de ejecución hipotecaria español. Lamentablemente, Europa no nos ha recetado el remedio. ¿Pero podemos inspirarnos en Europa para encontrarlo?

Popicinio.jpg Foto: Popicinio // Flickr

Una solución muy comentada es la dación en pago. Es decir, entregar la vivienda hipotecada y con ello cancelar la deuda. ¿Se utiliza en Europa? Menos de lo que se cree. No es cierto que la dación en pago exista como fórmula generalizada en Europa y sí es cierto que en España se da, aunque en muy contadas ocasiones. Primero porque tiene que aceptarla el banco y éste no la acepta más que cuando se trata de viviendas cuya venta prevé muy fácil o bien cuando teme que el cobro total de la deuda, una vez desahuciada la familia, será prácticamente imposible porque se trata de familias sin recursos, generalmente inmigrantes que vuelven a sus países.

Lo que sí existe en otros países europeos son mecanismos oficiales destinados a facilitar a las familias en situación de insolvencia hacer frente a las deudas contraídas o, al menos, facilitándoles el acceso a la vivienda.

Esto último es lo que ocurre, por ejemplo, en Alemania: a las familias desahuciadas que no encuentran vivienda el Estado les paga el alquiler, es el conocido como “Hartz IV”. Sin embargo, la fórmula británica busca el acuerdo y evitar el desahucio.

En Reino Unido el juez debe obligar a la entidad financiera a dar facilidades de pago a los deudores hipotecarios y sólo si se ha establecido un calendario de pagos adecuado y éste no se cumple por el deudor se dicta el desahucio. Es decir, se busca una fórmula que posibilite al propietario el pago de la deuda contraída con el banco, de acuerdo a su situación particular.

En este sentido, y para favorecer el pago de hipotecas en situaciones económicas difíciles entró el vigor el llamado “Protocolo de Acciones Previas” en 2008, que establece acuerdos extrajudiciales entre los bancos y los propietarios. El sistema, desde que se implantó, ha logrado la reducción drástica de desahucios en el Reino Unido.

Joan_Luzzatti.jpg El verdadero problema para el propietario que adeuda pagos de la hipoteca por una situación económica sobrevenida, y no por voluntad de no pagar la deuda contraída, no es sólo que no pueda liberarse de esta deuda entregando la casa como pago de la misma, sino que tampoco lo logra con la subasta judicial. Subastado el bien en el procedimiento de ejecución hipotecaria no suele librarse de la deuda porque el precio por el que se lo adjudica el banco (normalmente éste es el único que acude a la subasta) no suele cubrir el total. Esto es así porque gracias a las normas que regulan la subasta las viviendas hipotecadas pueden ser adquiridas incluso por el 60 por ciento de su valor de tasación.

Foto: Joan Luzzatti // Flickr

Así pues, de manera habitual, jugando con las normas procesales y, en ocasiones, haciéndose valer de sus filiales inmobiliarias, las entidades financieras adquieren los inmuebles por un valor muy inferior al de la deuda. En esta situación, el deudor “deshipoteca” su casa y la pierde pero “hipoteca” su vida para afrontar el pago de lo que le resta por pagar y que no ha podido saldarse subastando la vivienda. A esa deuda hará frente con todo su patrimonio. En muchos casos, ese otro patrimonio lo constituye únicamente su sueldo (si es que tiene la suerte de tener un trabajo), aunque se haya incrementado recientemente el límite inembargable del sueldo.

Es cierto que se han llevado a cabo reformas pero aún lo es más que éstas resultan insuficientes y que deberían dar respuesta a la alarma social existente en relación al problema de los desahucios en España. Las fórmulas pueden ser muy variadas: dación en pago para primeras viviendas y en casos tasados de insuficiencia de recursos económicos, instaurar un sistema de recompra de la vivienda por la entidad financiera que la alquilaría al deudor y utilizaría la renta del alquiler para continuar saldando la deuda que restara por pagar, promover y generar una red independiente de tasadores o provocar una negociación regulada y arbitrada por una autoridad neutral e independiente, que vele y asegure todos los intereses, entre el cliente y el banco para establecer nuevos calendarios de pago acorde a las circunstancias sobrevenidas.

Sirva como conclusión los inicios del derecho. En las primeras formas de hipoteca del Derecho romano el deudor podía perder su libertad si no podía hacer frente al pago, cediendo al acreedor su fuerza de trabajo en una situación semejante a la esclavitud para, con ello, conseguir saldar su deuda.

¿Hemos mejorado?

Clara Barquín